Tři věci, které změní novela u daně z nabytí nemovitých věcí, 27.5.2016

Rošáda s poplatníkem

Už od roku 1993 stanovuje český daňový systém při převodu nemovitosti poplatníkem daně převodce, stejně jako přiznává statut ručitele nabyvateli.

S účinností nového občanského zákoníku dostala daň v roce 2014 nový kabát (rozuměj jméno) a z daně z převodu nemovitostí se stala daň z nabytí nemovitých věcí. Už samotný název tehdy mohl napovědět o tom, kterým směrem změny zamíří. V roce 2014 zatím jen váhavě, protože zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí stanovilo, že pokud se před koupí nebo směnou převodce s nabyvatelem nedohodnou jinak, je poplatníkem převodce. Tedy skoro žádná změna, jen více smluvní volnosti, kdy si mohou obě strany dohodnout, že si role poplatníka vymění.

Návrh, který nyní projednává Poslanecká sněmovna, by měl přenést povinnost placení daně výhradně na kupujícího.
Novela nic nemění na tom, že poplatník musí, kromě povinnosti daň zaplatit, také podat daňové přiznání. To je nutné doručit finančnímu úřadu, do jehož územní působnosti nemovitost patří (finanční úřad vybíráte podle klíče, kterým se řídí i daň z nemovitých věcí, a ne daň z příjmů). Přiznat se k převodu nemovitosti musíte do konce třetího měsíce, který následuje po tom, kdy byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Institut ručení jako zdroj nejistoty

Novela zruší i diskutovaný institut ručení. Nyní platí, že pokud prodávající (za předpokladu, že se nedohodl s kupujícím na výměně rolí poplatníka) nesplní svou daňovou povinnost, ta přechází na kupujícího, protože ten za ni ručí. I když tedy daň platit jako nabyvatel nemáte, nemůžete si být 100% jistí, zda na vás tato povinnost stejně nezbude. Z ručení se v současnosti nemáte jak vyvázat, protože vzniká přímo ze zákona.

Ručitelem se ze zákona stává pouze nabyvatel (když je poplatníkem převodce). Je-li poplatníkem nabyvatel, institut ručení se neuplatní. Ručení není potřeba ve smlouvědohodnout, vzniká přímo ze zákona. Pokud poplatník – převodce – daň nezaplatí, musí ji zaplatit ručitel a následně vymáhat po poplatníkovi, vysvětlila pro server Měšec.cz Gabriela Ivanco ze společnosti Mazars s tím, že ručení zde funguje úplně stejně jako např. v případě ručení za bankovní úvěr.

V případě institutu ručení platí obecné principy způsobů uplatnění ručitelského závazku. Základní podmínkou je nejdříve výzva věřitele k plnění vůči dlužníkovi v písemné formě. Pokud na výzvu dlužník nereaguje, je pak povinen dluh splnit ručitel, uvedla Ivanco.

Sankce za to, že se budete povinnostem vyhýbat, upravuje daňový řád. Za neodevzdání daňového přiznání si vykoledujete pokutu ve výši 0,05 % stanovené daně za každý den prodlení, maximálně ale 5 % stanovené daně. Za opožděnou platbu daně finanční úřad vyměří úrok z prodlení, který odpovídá ročně výši repo sazby stanovené centrální bankou pro dané pololetí a zvýšené o 14 procentních bodů.

Právě nejistota kupujícího v souvislosti s institutem ručení je jedním z důvodů, proč je podle důvodové zprávy nutné stanovit poplatníka této daně jednoznačně: V daňovém řízení toto (institut ručitele – pozn. red.) způsobuje komplikace např. v případech, kdy poplatník-převodce daň nezaplatí, kupující v postavení ručitele je tak vystaven nejistotě, zda mu vznikne daňová povinnost, ačkoli nemá přímou možnost toto ovlivnit, potvrzuje zpráva, která dále poukazuje i na to, že pokud je poplatníkem převodce, má ten i menší motivaci daň platit, když už ji nadále nevlastní.

Daň se může zvýšit, i když se sazba nezmění

Třetí změna může poplatníkům zvýšit daň i přesto, že sazba bude i po účinnosti novely stále ve výši 4 % ze základu daně. Základem daně je nabývací hodnota, kterou si můžete snížit o uznatelné výdaje. Uznatelným výdajem je dle § 24 odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu, je-li tento posudek vyžadovanou přílohou daňového přiznání, pokud tento výdaj uplatní poplatník v daňovém přiznání nebo v dodatečném daňovém přiznání, upřesnila serveru Gabriela Ivanco.

A nyní se dostaneme k jádru věci. Nabývací hodnotou je buď kupní cena a nebo tzv. srovnávací daňová hodnota. Tou je nyní buď 75 % ceny dle znaleckého posudku nebo 75 % ceny zjištěné ceny dle metodiky finančního úřadu. Do výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí použijete vždy tu vyšší z těchto hodnot (tedy kupní cenu nebo srovnávací daňovou hodnotu). Připravovaná novela ale zavede srovnávací daňovou hodnotou ve výši 100 % obou cen. V důsledku zvýšení procentního zápočtu o 25 procentních bodů dojde ke zvýšení daňové povinnosti, přestože se sazba daně nezmění, zdůraznila Ivanco ze společnosti Mazars.

Příklady

Pan Novák prodává dům za 2 400 000 Kč. Znalecký posudek ale dům oceňuje na 3 600 000 Kč. Základem daně tedy bude částka dle znaleckého odhadu, protože je vyšší. Nyní by se postupovalo tak, že by byl základ daně před snížením o náklady za posudek ve výši 2 700 000 Kč (3 600 000 Kč x 75 %). Po novele se ale započte cena posudku v plném rozsahu, tedy ze 100 %.

Paní Nováková prodává známému zahradu za 10 000 Kč. Protože nemají znalecký posudek, určí zjištěnou cenu správce daně podle příslušné metodiky, a to na 100 000 Kč. Zjištěná cena je vyšší, a proto se použije právě ta. Základem daně před novelou je 75 % ze 100 000 Kč, tedy 75 000 Kč. Po novele bude základem daně celých 100 000 Kč.

Co s převody „na hraně“?
A čím se budou řídit převody, které budou probíhat, až vejde v účinnost projednávaná novela? Generální finanční ředitelství na svém webu uvádí, že rozhodným dnem pro vznik daňově právního vztahu (a zároveň tedy aplikaci příslušného znění zákona) je u nabytí vlastnictví:

k nemovitosti zapisované v katastru nemovitostí nejčastěji (kupní, směnné smlouvy) den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí a k nemovitostem nezapisovaným do katastru pak den účinnosti smlouvy.

V případě převodu nemovitostí, které se v katastru neevidují, tedy rozhoduje, zda byla kupní smlouva podepsána před, nebo až po nabytí účinnosti novely. Pro nemovitosti, které se do katastru zapisují, rozhoduje den právních účinků vkladu do katastru.

Pokud dojde k podpisu kupní smlouvy před účinností novely, která stanovuje poplatníkem prodávajícího (nebo se ve smlouvě nebude poplatník určovat, a tím pádem je jím podle původní úpravy opět kupující), ale zápis do katastru bude proveden až po účinnosti novely, která nařizuje, že poplatníkem je kupující, musí se převod řídit aktuálním zněním zákona. Jedná se o tzv. kogentní ustanovení, takže smlouva to nemůže změnit, zdůraznila Ivanco.

Za bezúplatný převod daň neplatíte

Daň z nabytí nemovitých věcí se odvádí jen při úplatném prodeji nemovitosti. Pokud byste tedy nemovitost získali darem nebo ji zdědili, s touto daní si hlavu lámat nemusíte. Daň se neplatí ani při prodeji družstevního podílu, protože ve skutečnosti neprodává přímo nemovitost, ale pouze daný podíl, tedy převádíte jen členská práva. Na těchto pravidlech se s novelou nic nezmění.

Kromě těchto situací se dani vyhnete, i pokud se na váš případ vztahuje osvobození od daně, kterému se věnuje Hlava III zákonného opatření Senátu.

Publikováno na serveru měšec.cz, 27.5.2016.