Otázky a odpovědi v praxi, Prodej darovaného bytu, 1.9.2014

Daňová poradkyně Mazars Tereza Köppelová odpovídá na dotazy tazatelů v časopise Otázky & odpovědi v praxi nakladatelství Wolters Kluwer ČR. Jak vypořádat dar v podobě třetinového podílu na nemovitosti v daňovém přiznání k dani z příjmů? Její odpověď naleznete níže.

Matka darovala svým třem synům bytovou jednotku s garáží v celkové hodnotě (dle znaleckého posudku) 1 924 720 Kč, a to 11. 09. 2012. Každý syn vlastní 1/3 nemovitosti. Dne 25. 07. 2013 všichni tři synové prodali nemovitost za kupní cenu 2 050 000 Kč (podíl každého syna z kupní ceny opět 1/3).

Jak správně tento případ vypořádat v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2013 u každého z nich?

V daném případě je dobré ze všeho nejdříve zjistit, zda se alespoň u některého ze synů nejedná o příjem osvobozený od daně.
V souladu s § 4 odst. 1 písm. a) a b) ZDP lze příjem z prodeje nemovitosti od daně osvobodit, pokud prodávající:
● nemovitost vlastnil déle než pět let, nebo
● alespoň dva roky bezprostředně před prodejem v nemovitosti
bydlel, nebo
● v nemovitosti bezprostředně před prodejem bydlel po dobu kratší dvou let a příjmy použije na uspokojení vlastní bytové
potřeby dle § 15 odst. 3 ZDP (výstavbu, koupi či rekonstrukci rodinného domu/bytu, splacení úvěru na bytové´potřeby apod.), a to s přihlédnutím k dalším povinnostem (zejména oznámení správci daně přijetí příjmu z prodeje bytu, u kterého prodávající hodlá uplatnit osvobození od daně z příjmů z titulu proinvestování prodejem získané částky do bytové potřeby; dále povinnost proinvestovat prodejem získané prostředky do jednoho roku následujícího po roce, v němž byly příjmy prodejem bytu získány, resp. proinvestování částky odpovídající příjmu z prodeje bytu do pořízení bytové potřeby v době jednoho roku před obdržením příjmu z prodeje bytu) stanoveným v § 4 odst. 1 písm. u) ZDP.

Pakliže příjem z prodeje bytu nelze osvobodit, je třeba jej zdanit v daňovém přiznání, a to jako ostatní příjem dle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP. Každý z bratrů uvede jako svůj zdanitelný příjem 1/3 kupní ceny, za kterou byla nemovitost prodána a oproti tomuto příjmu uplatní vynaložené výdaje. V případě prodeje darované nemovitosti je daňově uznatelným výdajem cena nemovitosti dle znaleckého posudku ke dni darování – stejně jako u příjmu uplatní každý z bratrů jako výdaj 1/3 celkové hodnoty dle posudku znalce. Kromě toho lze uplatnit i další vynaložené výdaje související s prodejem nemovitosti jako např. zaplacenou daň z převodu nemovitostí, cenu za vypracování znaleckého posudku pro účely daně z převodu nemovitostí, poplatky realitní kanceláři, honorář advokáta za sepsání kupní smlouvy a případné další výdaje související s uskutečněním prodeje.

Ing. Tereza Köppelová,
daňový poradce společnosti Mazars s.r.o.