Obchodujete s nemovitostmi jako plátci DPH? Dejte si pozor na změny 21.9.2015

Plátci DPH, kteří kupují nebo prodávají nemovitosti, se v letošním roce dočkali několika důležitých změn. Další budou následovat od 1. ledna 2016. V novele zákona se objevily i nové pojmy, jejichž znalost je pro ty, co odvádějí státu DPH, nutností.

Připomeňme, že pokud kupujete nebo prodáváte dům, byt nebo pozemek jako soukromá osoba, daň z přidané hodnoty odvádět nemusíte.
 
 „Aplikace daně z přidané hodnoty se týká pouze osob povinných k dani, tedy podnikatelů, plátců a identifikovaných osob, vystupují-li na pozici dodavatele nebo odběratele nemovitých věcí či služeb v rámci svých ekonomických činností,“ upřesňuje Generální finanční ředitelství ve své metodice k ‚uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2015‘, jejíž znění můžete najít na stránkách Finanční správy.
 
 Novela zákona o DPH , která platí od ledna 2015, přinesla několik změn u dokončených staveb určených pro bydlení a tzv. sociální bydlení, což jsou například sociální byty či domovy důchodců.
 Nižší sazba DPH? U tzv. funkčního celku a prostor do 120 m2
 
 „V zákoně se objevily nové pojmy, jako například obytný prostor nebo funkční celek, a změnil se způsob výpočtu podlahové plochy k určení stavby pro sociální bydlení,“ říká daňová poradkyně ze společnosti Mazars Pavla Hadrabová.
 
 Vymezení pozemku, který tvoří takzvaný funkční celek se stavbou, je přitom důležitým kritériem pro stanovení sazby DPH. To, zda se při prodeji domu s pozemkem uplatní základní (21 procent), nebo první snížená sazba daně (15 procent), výrazně ovlivní výslednou cenu nemovitostí.
 
 „První snížená sazba se uplatní při dodání staveb pro sociální bydlení, které jsou vymezeny v § 48 odst. 5 zákona o DPH, včetně pozemku, který s nimi tvoří funkční celek,“ upřesňuje Generální finanční ředitelství ČR.
 
 Plátce daně by tedy měl přesně vědět, co pojem funkční celek znamená. „Pozemek tvoří se stavbou funkční celek v případě, že je užíván spolu se stavbou a slouží k plnění jejích funkcí. Pozemek nemusí být ke stavbě připojen nebo s ní sousedit, musí však sloužit k provozu stavby,“ popisuje Pavla Hadrabová.
 
 „Příkladem je dům a k němu náležející zahrada, která tzv. slouží k plnění funkcí domu. Pokud bude zahrada prodávána společně s domem, uplatní se u ní stejný DPH režim jako u prodávaného domu,“ doplňuje. Podrobnosti se opět dočtete v metodice GFŘ
 
 Poradkyně společnosti Mazars ovšem upozorňuje, že plátce i správce daně musejí zkoumat konkrétní situaci v okamžiku transakce. „Pokud je například prodávána pouze zahrada náležející k domu, ale dům zůstává ve vlastnictví původních majitelů, zahradu a dům nebude možno pro účely tohoto prodeje považovat za funkční celek,“ vysvětluje.
 
 Nižší patnáctiprocentní sazba daně od letošního roku nově platí i u tzv. staveb pro sociální bydlení (podle paragrafu 48 odstavec 6 zákona o DPH, jejichž podlahová plocha je menší než 120 metrů čtverečních. Od nového roku se do výměry nezapočítávají místnosti v domě, které „netvoří součást obytného prostoru”, tedy neslouží k bydlení (například sklepy a komory).
 
 „Za určitých podmínek se tedy mohou stavby pro sociální bydlení s hraničními rozměry - kolem zmíněných 120 m2 - zhotovené dle právní úpravy platné do 31. 12. 2014, které budou prodávány v roce 2015, přesunout z první snížené sazby do základní sazby DPH, která činí 21 %. Důkazní břemeno je samozřejmě na prodávajícím,” upozorňuje Jiří Novák z advokátní a daňové kanceláře LTA v rozhovoru pro server Stavební fórum.
 
 Příklady, kdy je prodej či dodání nemovité věci od DPH zcela osvobozen, najdete v PdF metodiky „Informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2015 “ na stranách 13-14.
 Novinky od ledna 2016
 
 A jakých novinek se dočkají plátci DPH obchodující s pozemky či domy od ledna příštího roku?
 
 „Hlavní změnou, kterou novela zákona o DPH od roku 2016 přinese, bude výrazné snížení možnosti osvobodit převod nezastavěných pozemků od DPH. Na rozdíl od dosavadní právní úpravy se bude při převodu pozemku posuzovat záměr využití pozemku do budoucna, nikoliv pouze jeho zastavěnost nebo existence stavebního povolení vázaného k pozemku, jak je tomu v současnosti,“ říká Pavla Hadrabová.
 
 V zákoně o DPH bude totiž od roku 2016 nově vymezen pojem „stavební pozemek”. Nepůjde už jen o parcelu, na níž se stavět začalo, ale také o tu, na které se bude stavět v budoucnu.
 
 „Tento záměr může být deklarován nejen započetím stavebních prací, ale také provedením správních úkonů k realizaci stavby. Množina pozemků, které nebude možno osvobodit od DPH kvůli jejich budoucímu zastavění, se od roku 2016 významně rozšíří,“ upřesňuje poradkyně.
 
 Zástupci firem se často setkávají s odlišným výkladem toho, co ještě je a co už není „nezastavěný pozemek“. Je například pozemek s lavičkou nebo drobnou opěrnou zídkou zastavěný? V současném zákoně o DPH definice neexistuje.
 
 „Zákon pouze stanovuje, že jen převod pozemku, který není zastavěn stavbou pevně spojenou se zemí a není na něm umístěna inženýrská síť, je osvobozen od DPH. Dle současného výkladu České daňové správy je nezastavěnost pozemku nutno posuzovat dle konkrétní situace, která nastane při prodeji pozemku,“ prozrazuje Hadrabová.
 
 Důkazy přitom budou na plátci DPH, který bude chtít prodej či převod od daně osvobodit, nikoli na berních úřednících. „Nejde ani tak o výklad správce daně , jako spíše o schopnost plátce DPH vše prokázat a svá tvrzení podpořit relevantními argumenty a důkazními prostředky,“ doplňuje ještě Pavla Hadrabová.
 

Publikováno na serveru www.businessinfo.cz, 21.9.2015.